Erwerb von Immobilien auf Kuba


Tipps für den permanenten Aufenthalt



Warum man jetzt handeln sollte

Kuba bietet Leuten mit Mut zum Risiko und etwas Geld eine einmalige Chance: Man erhält eine Immobilie in einer Millionenmetropole für wenig Geld. Man kann sich vorstellen, dass ein Jahrhundert-Boom über Kuba hereinbrechen wird, wenn das Castro-Regime abgelöst wird. Amerikaner werden früher oder später wieder unbeschränkt einreisen dürfen und mit ihnen Millionen Exilkubaner aus den USA.
Wo sonst erhält man eine Wohnung für 5.000 Dollar, oder für 50.000 Dollar ein ganzes Haus in der Karibik in bester Lage? Der Ansturm auf DDR-Immobilien nach der Wende war gar nichts im Vergleich zu dem, was Kuba bevorsteht. Die Nachfrage nach Wohnungen, Häuser, Büros, Läden und Gewerbeflächen wird explodieren, und mit ihnen die Preise. Wer sich heute eine Immobilie sichert, wird wahrscheinlich einen riesigen Gewinn machen.

Es gibt keine Garantien!

Andererseits: Wenn es diese Ungewissheit nicht gäbe, dann wären natürlich auch die Preise nicht so am Boden. Schon beim kleinsten Hoffnungsschimmer würde die Zahl der Kubaner drastisch sinken, die bereit sind, ihre Wohnung für eine Handvoll Dollar herzugeben! Schon das würde einen Preisschub auslösen.

Diese Jahrhundert-Spekulation ist nur ein Fall für hartgesottene Abenteurer
Zunächst einmal: Es ist natürlich für Ausländer streng verboten, Immobilien zu besitzen. Die nachfolgenden Vorschläge richten sich also ausschließlich an Leute, die dieses Risiko kennen und es angesichts spottbilliger Preise und der Aussicht auf extrem hohe Gewinne in Kauf nehmen.
Das sind die grössten Risiken:

1. Fidel Casto kann noch länger leben. So lange das kommunistische Regime an der Macht ist, wird sich kaum etwas ändern. So lange wird auch eine Kuba-Immobilie kaum im Preis steigen oder verkäuflich sein.
2. Nach einer möglichen Öffnung Kubas kann ein im Ausland lebender Kubaner Ansprüche anmelden. Dieses Risiko kann man durch entsprechende Recherchen mindern.
3. Es gibt keinerlei Rechtssicherheit . Diejenigen privilegierten Kubaner, die eine Immobilie besitzen, dürfen diese nicht verkaufen. Ausländer dürfen keine Immobilien besitzen. Entsprechende Privatverträge kann man also nirgends einklagen. Später kann es dann sogar passieren, dass der Verkäufer – Ihr Vertragspartner – selbst versucht, solche Abkommen anzufechten.
4. Keiner garantiert , dass das investierte Geld am Ende nicht futsch ist. Dies kann dann der Fall sein, wenn der kubanische Ehepartner nicht so treu bleibt, wie man es sich wünscht.

Wo findet man Immobilien ?

Kubaner dürfen eine Immobilie besitzen, diese jedoch nicht kaufen oder verkaufen. Sie dürfen tauschen oder an Ehepartner übertragen oder vererben. Daraus folgt, dass man nirgends in der Stadt an einem Haus oder im Fenster einer Wohnung ein Schild »Se vende« („Zu verkaufen“) sieht. Es gibt keinen offiziellen Markt. Folglich auch keine Immobilienanzeige.
Welche Immobilien gerade im Angebot sind (also zum »Tausch«), erfährt man auf der Strasse oder durch Bekanntschaften. Typischer Treffpunkt in Havanna für Tauschwillige:
Paseo del Prado Richtung Meer. Etwa auf halber Höhe zwischen Parque Central und Malecon, an der Ecke bei der Peso-Bar Fausto, auf dem breiten Gehweg in der Mitte des Paseos. Hier versammeln sich vormittags zwischen 10 und 11 Uhr oft bis zu 20 oder 30 Leute.

In welchem Zustand sind die Immobilien ?

Man muss sich auf das schlimmste gefasst machen. Die meisten Häuser sind verfallen. Ehemals großzügige Villen sind unterteilt, Zwischendecken und Nottreppen sind allerorts. Kabel hängen locker durch das Treppenhaus, Beton bröckelt, Treppenstufen sind herausgebrochen. Was solls? Die zukünftige Renovierung steht in keinem Verhältnis zum möglichen Gewinn. Entscheidend ist der Grundbesitz.

Neubau als Alternative

Am besten, man sucht sich ein leeres Baugrundstück, und ein Bekannter Kubaner setzt dort einen Neubau hin. Grundstücke sind im prestigeträchtigen Havanna freilich nicht mehr zu ergattern, aber wer sein Rentnerdasein in Strandnähe oder in Ruhe sonst wo verbringen möchte, kann jetzt schon vorsorgen. Ein Vorteil besteht darin, dass das Gebäude später nicht von einem Exilkubaner als enteignet reklamiert werden kann.

Selber bauen ist allerdings extrem problematisch:
• Architektenkosten: etwa 500 Dollar, sowie weitere 150 Dollar pro Monat für die Überwachung des Bauvorhabens
• Es sind Nachweise erforderlich, woher das Baumaterial stammt
• Es gibt praktisch keine Baumaschinen
• Baumaterial ist knapp
• Die Bauarbeiter müssen versorgt werden vor Ort
• Permanente Kontrollen der Behörden. Achtung: Es spricht sich schnell rum, wer wirklich der Bauherr ist.
• Je schöner und größer manbaut, desto größer der Anreiz, einen zu enteignen. Also am besten immer nur so bauen, dass der Neid nicht zu gross wird.

Methoden, wie man sich ein Kuba-Domizil sichert

Im Folgenden sind die am häufigsten angewendeten Wege beschrieben. Es sind auch Varianten und Kombinationen unter den einzelnen Möglichkeiten denkbar. Prinzipell gilt für alle unten genannten Beispiele:
• Ausländer dürfen momentan selbst keine Immobilie erwerben
• Der Handel mit Immobilien ist nicht erlaubt.
• Eigentumsübertragung findet zwischen Verwandten, Erben oder bei Scheidungen zwischen Kubanern statt.
• Als Ausländer darf man nicht so einfach in einem Privathaus wohnen, ausgenommen bei einem Ehepartner! Alle Strategien, in denen eine Ehe vorkommt, egal ob nur zum Schein oder echt, machen momentan vor allem Sinn, wenn man sich in Kuba aufhalten und dort die eigene Immobilie nutzen will
• Nach einem zukünftigen eventuellen Regimewechsel kann die Lage ganz anders aussehen und es besteht die Chance, dass auch illegal oder pro forma erworbene Immobilien in den Besitz übergehen.

Hieraus lassen sich trickreich Konstellationen basteln, bei denen Ausländer auch zum Zuge kommen.

1. Möglichkeit: Scheinehe mit Immobilienbesitzer

Für Selbstnutzer bietet sich diese Möglichkeit an: Man geht eine Zweckehe mit einem/er Kubaner/in ein. Sie oder er muss ein Haus oder eine Wohnung besitzen, die gross genug sind, um sie zu zweit zu bewohnen.
Die Eigentumsverhältnisse sind in einem Privatvertrag festzuhalten. In der Praxis teilt man den vorhandenen Wohnraum entsprechend auf und beide wohnen darin. So einen Privatvertrag kann man nirgends einklagen. Eine gewisse Sicherheit ist er aber trotzdem, da der Vertragspartner ebenso illegal handelt. Wenn die Sache ans Licht käme, hätte das für ihn (oder sie) vermutlich noch schlimmere Konsequenzen als für den Ausländer. Die Immobilie würden auf jeden Fall beide verlieren.
Eine zusätzliche Sicherheit ist es immer, statt einer Einmalzahlung eine Zahlung auf Raten zu vereinbaren. Wobei es allerdings schwieriger ist, jemanden zu finden, der sich darauf einlässt.
Die Eheschliessung hat vor allem den Vorteil, dass man im Haus des Ehepartners (laut Privatvertrag das eigene Haus) auch mit wohnen darf.

2. Möglichkeit: Die Immobilie als Abfindung bei der Scheidung einer Scheinehe

Dies ist eine gute Variante für Ausländer mit ledigem kubanischen Lebenspartner. Dann macht man sich gemeinsam auf die Suche nach einer Wohnung. Diese muss Ihnen nicht nur gefallen, sondern ihr Besitzer muss obendrein ledig oder bereit sein, sich kurzfristig scheiden zu lassen und anderweitig zu heiraten.
Der kubanische Partner heiratet deren Besitzer pro forma. Vorab werden per Privatvertrag die Zahlungs- und Scheidungsmodalitäten festgelegt. Nach etwa einem halben Jahr lassen sich die beiden wieder scheiden, und der kubanische Lebenspartner bekommt die Wohnung als Abfindung übertragen. Optimalerweise zahlt man den Vorbesitzer erst jetzt aus. Vorher bekommt er höchstens eine kleine Anzahlung.
Nach Wahrung einer kleinen Schamfrist heiratet man die Freundin/den Freund und darf dann zu ihr in die Wohnung ziehen.
Als Variante hierzu kann man diese Prozedur auch mit einem Schein-Partner und einer Schein-Ehe vollziehen. Dann kann der Schein-Partner auch woanders wohnen. Wichtig ist in jedem Fall ein Privatvertrag. In der Praxis ist es besser, wenn man mit dem kubanischen Ehepartner wirklich unter einem Dach wohnt, denn der Nachbar hört mit, und dem Blockwart (oder besser CDR, »Komitee zur Verteidigung der Revolution«) entgeht nichts. Dass ein Ausländer selbst nach einer Scheidung von einem kubanischen Partner eine Immobilie als Abfindung erhält, ist zurzeit im Gesetz nicht mehr vorgesehen.

3. Möglichkeit: Wohnungstausch

Man muss die Wohnung so lange tauschen, bis man die Wunschimmobilie gefunden hat. In der Regel ist für den Erwerb einer größeren Immobilie die Zahlung eines Wertausgleiches nötig, die so genannte „Permuta“. Aber gerade dies ist der Anreiz für viele, ihre große Unterkunft aufzugeben.
Eine typische Variante für Deutsch-Kubanische (echte) Paare besteht darin, dass man den Schwiegereltern auf diese Weise eine Wohnung verschafft. Oft sind ältere Herrschaften verwitwet oder geschieden. Denen besorgt man eine ausreichend große Wohnung und hat eine Residenz, wenn man die Ferien auf Kuba verbringt. Per Privatvertrag bzw. Testament wird der kubanische Ehepartner oder Lebenspartner als Erbe bestimmt.

4. Möglichkeit: Der Kauf eines Apartments in einer Wohnanlage für Ausländer

Diese Version sei nur der Vollständigkeit halber erwähnt, denn sie ist finanziell nicht besonders lukrativ. Früher erlaubte der Staat ab und zu ausländischen Investoren den Bau von Apartmenthäusern, deren Wohnungen für teures Geld an Ausländer verkauft werden durften. Natürlich gegen entsprechende Beteiligung Fidel Castros. Ein solches Projekt war zum Beispiel die Residencia Flores in der Quinta Avenida beim Club Nautico. Inzwischen wurden solche Projekte wieder eingestellt. Aber so etwas kann sich ständig ändern. Neue Wohnungen dieser Art kommen zur Zeit also nicht auf den Markt. Aber es kann natürlich sein, dass einer der alten Besitzer privat verkauft. Besonders interessant sind solche Apartments kaum. Beim Neukauf waren Quadratmeter-Preise ab 1.500 Dollar aufwärts auf- gerufen. Kleine Apartments von 60 Quadratmetern kosteten um die 100.000 Dollar!
Natürlich kann es immer vorkommen, dass ein Besitzer mal Geld braucht und sein Apartment billiger abgibt. Übertrieben teuer sind bei diesen Gebäuden übrigens auch die laufenden Ausgaben: Für Gemeinschaftskosten, Wasser und Strom werden gut und gern 600 Dollar im Monat fällig!

5. Möglichkeit: Privatvertrag

Wenn man keinen Wert darauf legt, sich selbst in Kuba aufzuhalten, dann geht ein Immobiliendeal einfacher über die Bühne. In diesem Fall reicht es, mit dem Verkäufer einen privaten Kaufvertrag abzuschliessen. Den kann man zwar nirgends einklagen solange Fidel Castro an der Macht ist. Aber der Verkäufer wird sich trotzdem hüten, diesen zu brechen. Denn dann müsste er damit rechnen, dass Sie den Vertrag präsentieren und ihn anzeigen. Damit wäre er seine Wohnung los. Und obendrein bekäme er eine saftige Strafe. Der Vertragstreue dient es sicherlich auch, wenn man obendrein statt einmaliger Zahlung den Kaufpreis monatlich abstottert. Eine Art Mietkauf sozusagen. Viele Insider empfehlen sogar, eine auf diese Weise gekaufte Wohnung absichtlich zu zerstören, so dass Sie in Ihrer Abwesenheit auf keinen Fall bewohnt werden kann. Dies würde einem später von dem Problem befreien, eventuelle Bewohner loszuwerden, die sich in der Abwesenheit eingenistet haben. Geld verlieren würde man dadurch nicht. So gut wie jede Wohnung in Havanna ist in einem solchen Zustand, dass vor einem eventuellen Wiederverkauf in einer besseren Zukunft eine komplette Renovierung ohnehin unvermeidlich ist. Das Problem könnte aber ein anderes sein: Offizieller Besitzer der Wohnung ist ja weiterhin der Verkäufer. Als inoffizieller Käufer gibt es nur einen Privatvertrag mit ihm. Und wie soll der glaubhaft machen, dass er plötzlich woanders wohnen muss, weil seine eigene Wohnung nicht mehr bewohnbar ist?

Siehe auch folgende Hintergrundinformationen:

Diskussion über einen Zweitwohnsitz auf Kuba
Ansturm auf Immobilien in Kuba

 
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